Yves Rebaud: Tout un pan des Suisses privés de l’accès à la propriété titrait récemment notre confrère Bilan. Qu’en dites-vous, vous, le conseiller Swiss Life Select et spécialiste de l’immobilier?
Sylvain Kolly: Il est vrai que la hausse permanente des prix de l’immobilier et les exigences accrues des banques en matière de financement ont plutôt tendance à limiter l’accès à la propriété d’une couche de la population désireuse d’acquérir un bienfonds. Et c’est vrai aussi que les prix ont explosés surtout dans l’Arc lémanique.
YR: Alors adieu le souhait de s’offrir une petite maison et il ne reste plus qu’à s’offrir une PPE au fin fond du Jura ?
SK: (sourire aux lèvres) Il est évident que la crise due à la pandémie qui a sévi durant plus de deux ans a encore renforcé la demande pour des maisons individuelles. Mais n’oublions pas que certaines régions ont toujours été super onéreuses en la matière.
YR: Pourtant, jamais les intérêts hypothécaires n’ont été aussi bas. Et certains milieux prédisent une baisse des prix.
SK: Selon une étude de la banque Raiffeisen, rien ne laisse prédire une baisse des prix de la propriété, car dans certaines régions, l’offre est tellement réduite que la demande est toujours aussi élevée.
YR: Alors que proposez-vous dans ce cas ?
SK: Voyez-vous, chaque cas est différent, puisque chaque acquéreur d’un bienfonds présente chaque fois une situation financière différente. Des solutions existent pour de nombreuses personnes, notamment en matière de fonds propres. Les revenus bruts qui sont eux nécessaires à l’évaluation ont certes aussi augmenté mais paradoxalement les revenus réels réalisés ont eu tendance à stagner.
YR: Cela me fait l’effet du serpent qui se mord la queue, puisqu’on annonce aussi une augmentation du taux hypothécaires à la suite de l’invasion des troupes russes en Ukraine. De plus, qu’en est-il de la valeur locative ?
SK: Depuis des décennies, la suppression de l’impôt sur la valeur locative est inscrite à l’agenda politique. Cette réforme trouvera-t-elle prochainement une majorité ? Je n’en sais rien… peut-être. En tout cas, lorsque de futurs acquéreurs viennent à moi, et me demandent de leur faire une proposition, j’en tiens compte.
YR: J’ai déjà vu la vidéo que voici qui parle de vos prestations. Regardez:
SK: C’est notre vidéo classique que chaque conseiller de Swiss Life Select connaît par cœur. Elle donne au fond juste un aperçu et vous aurez vu que dans nos conseils, nous abordons la couverture financière, le financement du bienfonds, la prévoyance et l’aspect fiscal. En effet, mon but n’est pas seulement que mes clients puissent acheter leur bien, mais surtout qu’ils puissent le conserver aussi longtemps que désiré.
YR: Actuellement à cause de la guerre en Ukraine, on assiste à une flambée sur les prix de l’énergie. Et hier encore l’industrie automobile a annoncé une augmentation des prix des véhicules de 15 pour cent. Cela ne fait-il pas peur aux candidats à l’accession à la propriété?
SK: Au contraire. L’immobilier reste une valeur refuge. Bien sûr, il y a des charges qui y sont liées, mais un propriétaire peut avoir un effet dessus, par exemple, en changeant son système de chauffage. Un locataire est aussi soumis à ces charges et ne peut pas y faire grand-chose sans l’accord de son bailleur. Dans ces périodes de crises, ce sont plutôt les investissements en actions qui font peur.
YR: Et les dangers de l’inflation?
SK: Justement, en ayant un financement intéressant, l’acquéreur d’un bienfonds contrecarre en bonne partie les effets de l’inflation. De plus, le bien acheté va profiter de cette inflation. Pour preuve, les prix de l’immobilier ont augmenté de près de 30% sur les 10 dernières années.
YR: Quels documents vos futurs clients doivent-ils vous apporter pour que vous fassiez le tour de leur situation.
SK: Il y en a pas mal. En effet, pour faire une analyse complète et pouvoir suivre mes clients sur le long terme, j’ai besoin de pouvoir cerner au mieux leur situation. Les documents de base sont le certificat de caisse de pension et la déclaration d’impôt. Par la suite, je prends également les informations sur les prévoyances privées et les assurances. Cependant au centre de tout cela se trouvent les souhaits et les objectifs de chacun; ce sont eux qui font que la stratégie que je proposerai sera personnelle.
YR: Nombre de futurs propriétaires connaissent les hypothèques à taux fixe. Mais justement, il est possible qu’à la fin du contrat et dès lors au moment du refinancement du prêt, les taux d’intérêt soient plus élevés qu’au moment où la première hypothèque à taux fixe a été conclue. Que faire alors?
SK: Pour réduire ce genre de risques, il est possible de créer un mélange de plusieurs types d’hypothèques avec des durées différentes. En effet, en sachant combiner plusieurs types d’hypothèques, mes clients minimiseront le risque de fluctuation des taux d’intérêt pour la totalité de leur financement. Attention néanmoins à pouvoir trouver des échéances communes, afin de pouvoir comparer les prestataires et ne pas être bloqué chez une banque ou une assurance. Cependant, la meilleure solution consiste à bien planifier cette échéance en mettant en place des solutions d’épargne pour pouvoir, le cas échéant, amortir sa dette.
YR: Vous voulez dire lorsque des taux d’intérêt seraient tout d’un coup défavorables?
SK: Oui, car personne ne pourra vous dire ce qu’il en sera à telle ou telle année. Deux années de pandémie, puis maintenant plus de deux mois de guerre en Ukraine, personne ne l’aurait prédit il y a 4 ans. Le monde a changé. Il risque d’être plus violent, plus dur et qui sait, plus instable. Je suis là pour donner un maximum de chances à quiconque souhaite acquérir une maison ou un appartement.
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